Op de hoek van de Klaprozenweg en de Ridderspoorweg in Amsterdam-Noord tref je geen standaard appartementencomplex. Poppies voelt kleinschalig aan met veel hout, groen en kleur. Het gebouw nodigt al vanaf de ingang uit tot ontmoeten. Je parkeert je fiets op een gemeenschappelijke stallingsplek en de brede toegangstrap nodigt uit tot een praatje. Er is een gezamenlijke binnentuin met klaprozen, en een groen dakterras met uitzicht over het IJ en de stad. Ook zijn er gezamenlijke werkplekken en een grote gedeelde keuken.

Renz Millenaar en Edwin Oostmeijer, mede-oprichters van MaMa Pioneers.

Hoe bouw je een leefomgeving die past bij deze tijd? Met dat vraagstuk begon het allemaal voor de ontwikkelaars van MaMa Pioneers. Vanuit verschillende disciplines, variërend van de advocatuur tot de journalistiek, vonden oprichters Andy Kloppenburg, Renz Millenaar, Edwin Oostmeijer en Marc Koehler elkaar.

Het bedrijf kwam voort uit het project zelf: het beginpunt was een gemeentelijke tender voor een kavel in de wijk Buiksloterham. Die wonnen ze. Oostmeijer: "We wilden bouwen op een manier die zo min mogelijk beslag legt op de wereld en tegelijkertijd een doordachte koppeling maakt met bewoners. Zo maken we meer dan een optelsom van voordeuren.”

Meer dan een duurzaam gebouw

Poppies staat in een voormalig industriegebied dat de afgelopen jaren sterk is veranderd. Waar er voorheen vooral bedrijven zaten, is het nu een gemengd stedelijk gebied met steeds meer woningen.

In Poppies komen veel ambities samen als antwoord op grootstedelijke behoeftes: betaalbare woningen, duurzaam materiaalgebruik, meer groen en ruimte voor ontmoeting. Volgens Oostmeijer werkt zo’n project alleen als al die onderdelen kloppen. “Als je alleen iets doet aan één probleem, is het geen geslaagd project. Houd je het betaalbaar, maar ziet het er niet uit en gebruik je slechte materialen, dan kom je er niet tussen in een stad als Amsterdam. Het moet allemaal goed zijn.”

Triodos Bank financiert MaMa Pioneers

Triodos Bank financiert MaMa Pioneers. Relatiemanager Rianne Koster legt uit waarom: “Bij Triodos Bank geloven we dat duurzaam vastgoed meer is dan een energiezuinig gebouw. Het gaat ook om betaalbaarheid, leefbaarheid en de bijdrage die een gebouw levert aan de buurt en de mensen die er wonen. MaMa Pioneers laat zien hoe deze ambities samen kunnen komen.”

“Met Poppies is een woonconcept gerealiseerd waarin energieneutrale houtbouw, betaalbare huur, biodiversiteit en sociale samenhang elkaar versterken. Daarmee is het een inspirerend voorbeeld van toekomstbestendige stedelijke ontwikkeling. Initiatieven als deze sluiten goed aan bij de missie van Triodos Bank.”

Wil je investeren in duurzaam vastgoed of leegstaand vastgoed transformeren en ben je op zoek naar financiering? Neem dan contact op met relatiemanager Rianne Koster via [email protected] of 06-29054378.

Compact wonen, ruimer leven

De houten studio’s en appartementen zijn compact in omvang, maar dat wordt gecompenseerd door gedeelde ruimte. “Je krijgt iets terug voor het feit dat je kleiner woont”, zegt Oostmeijer. “Er is veel meer ruimte beschikbaar rondom je woning. Dat maakt het interessant in een grote stad.”

Volgens hem draait Poppies om thuiskomen. Hij noemt het project ook wel 'een nest'; een warme intieme plek waar bewoners zich geborgen kunnen voelen, om vervolgens weer de wijde wereld in te trekken. Die gedachte zit ook in de naam MaMa Pioneers: 'MaMa' verwijst naar thuis, zorg en geborgenheid. 'Pioneers' naar vernieuwing en ondernemerschap. 

Betrokken bewoners

Met huurappartementen van 50 m2 en huurstudio’s van 42 m2 is Poppies gericht op een- en tweepersoonshuishoudens. Maar de doelgroep is niet strak afgebakend. Millenaar benadrukt dat MaMa Pioneers juist geen eendimensionaal ‘urban millennial’-concept wilde maken. “We wilden een inclusieve gemeenschap, ook qua leeftijden”, zegt hij. “Juist een mix van mensen zorgt voor een dynamische leefomgeving.”

Nieuwe huurders wordt gevraagd wat zij kunnen bijdragen aan de gemeenschap; van yogales tot gezamenlijke kooksessies. Ook zijn er bewonersambassadeurs en gedeelde plekken, zoals het groene dakterras met tuin, waar ontmoeting vanzelfsprekender wordt. Maar Poppies moest geen strak geregisseerd woonconcept worden. “Je wilt niet leven in een 'merk'”, zegt Millenaar. “Het is ook geen hotel waar je achteroverleunt en denkt: ik betaal huur, waar blijft mijn yogasessie? Je maakt er samen iets van.” Juist dat sociale aspect is boven verwachting goed gelukt, zegt Oostmeijer. “Je hoopt dat mensen elkaar gaan ontmoeten, maar je weet nooit of het lukt. Bij Poppies heeft het zich bewezen.”

Hout in de hoofdrol

Naast de sociale ambitie, is Poppies nadrukkelijk ontwikkeld als duurzaam vastgoedproject. Het gebouw is gerealiseerd met houten modules, geproduceerd in een Duitse fabriek, kant-en-klaar vervoerd naar Amsterdam. Op de bouwplaats zijn ze met een hijskraan geplaatst. Modulaire houtbouw heeft duidelijke voordelen, maar kent een langere aanlooptijd.

Millenaar: “De engineering duurt langer, want elke millimeter moet kloppen. Op de bouwplaats kun je niet meer zomaar corrigeren.” Dat maakte het proces spannend. De houten modules kwamen bovenop een betonnen begane grond. “Ik ben wel even gaan kijken toen de eerste laag werd geplaatst”, zegt Millenaar. “Als dat niet past, heb je een probleem.”

De keuze voor houtbouw past bij de bredere ambitie van MaMa Pioneers om de voetafdruk van vastgoedontwikkeling te verkleinen. Oostmeijer: “De huidige tijd vraagt erom dat je nadenkt over materialen, CO₂-uitstoot en hoe je een zo klein mogelijke voetafdruk achterlaat.”

“Dit is geen hotel waar je achteroverleunt en denkt: ik betaal huur, waar blijft mijn yogasessie? Je maakt er samen iets van.”

Edwin Oostmeijer, MaMa Pioneers.

Uitdagingen van het pionieren

Poppies kwam tot stand in een lastige periode. De oorlog in Oekraïne, inflatie en stijgende bouwkosten zorgden voor druk op de realisatie. Tegelijkertijd lagen de opbrengsten al vast omdat het om middeldure huur ging.

“Het duurt altijd langer, zeker als het innovatief is”, zegt Oostmeijer. “Je bent aan het pionieren. Dit was op deze schaal nauwelijks eerder gedaan: 103 kant-en-klare houten modules tot iets moois maken.” Ook Millenaar noemt dat een van de grootste uitdagingen. “Je kunt niemand bellen met de vraag: hoe heb jij dat aangepakt? Je bent het met elkaar allemaal aan het uitvogelen.”

Juist bij zo’n project draait financiering om meer dan alleen geld. Triodos Bank was als partner betrokken bij Poppies. Volgens Oostmeijer was de samenwerking vanaf het begin prettig omdat de bank de visie achter het project begreep en echt mee wilde denken.

“In het begin is zo’n plan een soort papieren tijger”, zegt hij. “Dan moet een financier kunnen inschatten: wat zijn deze mensen nu precies van plan? Triodos Bank deelde vanaf het begin onze visie.”

Volgens Millenaar dacht Triodos Bank ook mee over de maatschappelijke invulling van het gebouw. Op de begane grond kwam onder meer ruimte voor een huisarts: een belangrijke voorziening in een stad waar huisartsen steeds moeilijker betaalbare praktijkruimte vinden. Voor MaMa Pioneers was dat belangrijk, het gebouw moest echt iets toevoegen aan de buurt.

De toekomst van stedelijk wonen

Als Poppies iets laat zien over de toekomst van stedelijk wonen, dan is het volgens MaMa Pioneers dat compacter wonen onvermijdelijk is. Millenaar: “Nederland heeft nog steeds per persoon erg veel woonruimte, terwijl de druk op steden groot is en het aantal eenpersoonshuishoudens blijft toenemen.” De oplossing ligt volgens hem niet alleen in meer bouwen, maar ook in anders bouwen.

Voor ontwikkelaars, beleggers en gemeenten ligt daar een bredere les. Toekomstbestendig vastgoed vraagt om meer dan alleen energiezuinige woningen. Het gaat ook om materiaalkeuzes, betaalbaarheid, groen, voorzieningen, sociale samenhang en de vraag of een gebouw op lange termijn iets toevoegt aan de stad. Voor Oostmeijer is de toets uiteindelijk eenvoudig. “Als ontwikkelaar zou je er zelf moeten kunnen wonen. Zo goed moet het zijn.”