Wist je dat het vermogen van een Nederlandse woningeigenaar gemiddeld 90 keer groter is dan die van een doorsnee huurder (bron: Uitgewoond)? Zelfs als je de netto waarde van een koopwoning (woningwaarde minus resterende hypotheekschuld) er vanaf trekt, is het vermogen van een woningeigenaar nog steeds 14 keer groter. De wooncrisis gaat dan ook niet alleen over woningtekort, stelt Hochstenbach. Volgens hem is het bij uitstek een crisis van ongelijkheid. “Enerzijds is je woonsituatie het gevolg van ongelijkheid, anderzijds is het een belangrijke bron van die ongelijkheid.”

Subsidie voor woningbezit

Want… niet iedereen heeft last van de wooncrisis, stelt hij: “Als dat zo zijn, zou er veel meer aan gedaan worden. Ja, er zijn mensen die er ontzettend veel last van hebben. En voor wie het kopen van een woning waarschijnlijk nooit in de sterren zal staan. Maar er zijn ook mensen die juist profijt hebben van de huidige situatie.” Woningbezit wordt in Nederland namelijk op meerdere manieren gesubsidieerd, zowel direct als indirect. Het bekendste voorbeeld daarvan: de hypotheekrenteaftrek.

“Via deze weg stroomt er ongeveer 11 miljard euro per jaar naar woningeigenaren”, zegt Hochstenbach. “En doorgaans zijn het de mensen met grote, dure huizen die er het meeste van profiteren. Ongeveer de helft van die 11 miljard euro komt terecht bij de rijkste 20 procent van Nederland.”

De ideologie van koopwoningen

Hoe zijn we in zo’n ongelijke situatie terecht gekomen? Dat is niet toevallig, stelt Hochstenbach. Er zitten legio politieke keuzes achter. Niet van één politicus, politieke partij of kabinet. Maar van decennialang beleid. “De volkshuisvesting in Nederland was lange tijd fantastisch geregeld”, aldus Hochstenbach. “Maar vanaf eind jaren ’80 werd dat stap voor stap afgebroken. Daar kwam een woningmarkt voor in de plaats, waarin ook woningcorporaties zich moesten gedragen als marktpartij en de eigen broek moesten ophouden.”

Allerlei factoren speelden de opkomst van die woningmarkt vervolgens in de hand en houden die tegenwoordig ook in stand. De ideologie van eigen woonbezit is daar een belangrijk voorbeeld van. “We geloven met z’n allen dat het kopen van een woning superieur is aan huren. En dat als je geen huis koopt of kan kopen, je iets verkeerd hebt gedaan in het leven. Dat gedachtegoed gaat echt in de hoofden van mensen zitten en wakkert koopdrift aan. Zelfs als je een ton moet overbieden.”

Bouwen, bouwen, bouwen

Inmiddels zitten we dus opgescheept met een oneerlijke woningmarkt, compleet met een groot tekort aan (betaalbare) woningen. Een wooncrisis dus. Hoe komen we daar weer uit? Politiek Nederland is er al jaren duidelijk over: bouwen, bouwen, bouwen. Maar klopt dat ook? “Ja, daar ben ik het helemaal mee eens”, zegt Hochstenbach. “We moeten inderdaad veel meer bouwen dan we nu doen. De afgelopen jaren lag de woningbouwproductie veel te laag.”

“Om een voorbeeld te geven: de ambitie is om 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar te realiseren, maar woningcorporaties komen de laatste jaren niet veel verder dan ongeveer 15.000 nieuwe woningen per jaar”, vervolgt hij. “Daarnaast worden er elk jaar ook woningen gesloopt, dus onder de streep komen er nauwelijks betaalbare woningen bij in Nederland.”

Binnenstedelijk bouwen en alternatieve woonvormen

Meer bouwen dus. Maar de vraag is: wát bouw je dan? En waar? “Hochstenbach: “We moeten bouwen, maar niet lukraak bouwen.” Momenteel gebeurt dat juist wel, vindt hij. “Copy-paste wijken met doorzonwoningen rondom de groeikernen heen, daar zetten woningontwikkelaars nu vooral op in. Logisch ook, want het is gemakkelijk en goedkoper om buiten steden te bouwen. De grondprijzen zijn lager, je hebt minder kans op klagende buurtbewoners… Maar is dat nu echt wat we nodig hebben?”

Er zijn immers ook mensen die alleen willen wonen. En door de toenemende vergrijzing moeten er ook steeds meer senioren gehuisvest worden. Hochstenbach is dan ook een voorstander van verdichting, ofwel binnenstedelijk bouwen. “Niet alleen maar natuurlijk, maar wel meer dan nu. Dan wonen mensen kleiner, ligt het energieverbruik per huishouden dus lager, gaan bewoners waarschijnlijk fietsend naar hun werk en creëren we de aantrekkelijke, bruisende steden waar veel mensen naar verlangen. Ruraal gebied kan dan gebruikt worden voor natuur. Het heeft allerlei ecologische en sociale voordelen.”

Ook alternatieve woonvormen, zoals co-housing, CPO, zelfbouwprojecten en tiny houses, kunnen een rol spelen. “Maar met alleen alternatieve woonvormen en binnenstedelijk bouwen lossen we de wooncrisis niet op. Het is op korte termijn simpelweg niet schaalbaar genoeg”, benadrukt Hochstenbach.

Hypotheekrente afschaffen?

Hoe manoeuvreren we ons dan wel uit de huidige wooncrisis. Hochstenbach pleit voor veranderingen in beleid. “Als we de ongelijkheid tussen woningbezitters en huurders willen aanpakken, moeten we stoppen met het subsidiëren van woningbezit en huren een volwaardig alternatief maken. In de praktijk betekent dit dat je veel meer moet investeren in betaalbare woningen. Misschien moeten woningcorporaties weer subsidie krijgen van de overheid, zodat ze ook daadwerkelijk bij machte zijn om dat te doen. Dáár knelt het nu. En de hypotheekrenteaftrek moet zo snel mogelijk verdwijnen. Dan speel je meteen 11 miljard euro vrij om met die betaalbare woningen aan de slag te gaan.”