Ga naarhoofdnavigatie, zoekvak of decontent

Vastgoed moet energiebedrijf worden

16-06-2014 | Onze afhankelijkheid van Russisch gas verkleinen door naar andere aanbieders te zoeken, is een schijnoplossing. In plaats daarvan moet er gezocht worden naar alternatieven die daadwerkelijk en ook voor de lange duur voor een verandering in de Europese energiemix kunnen zorgen. De oplossing is vastgoed als 'energieleverancier'. Dicht bij huis en eenvoudig te realiseren. Des te opmerkelijker is het dat deze denkrichting in de maatschappelijke discussie in het geheel niet wordt meegenomen.

Het aanhoudende politieke conflict tussen Rusland en Oekraïne heeft in Europa de discussie opgerakeld over onze energievoorziening. Europa zou de afhankelijkheid van Russisch gas moeten verminderen en er verstandig aan doen om op zoek te gaan naar alternatieven, bijvoorbeeld door gas te kopen in de VS, Algerije en het Midden-Oosten. Maar hoe verstandig is het om de ene afhankelijkheid te vervangen door de andere?
 
Het is op zijn minst opvallend te noemen dat vastgoed als energieleverancier in deze context nog niet als oplossing wordt genoemd. De vastgoedwereld heeft weliswaar steeds meer belangstelling voor het energiezuiniger maken van vastgoed, maar lijkt over het hoofd te zien dat decentrale energieopwekking op gebouwniveau een wezenlijke aanvulling op de bestaande energiemix kan zijn. Alleen al door het energiezuinig maken van bestaand vastgoed, kan ongeveer een derde van het totale besparingspotentieel in Nederland worden verwezenlijkt. Needless to say dat wanneer gebouwen zelf energie gaan opwekken, dit effect aanmerkelijk groter zal zijn.
 
Wat dit vooruitzicht in de weg staat, is dat gebouweigenaren een beperkte investeringscapaciteit hebben; de waarde van vastgoed staat immers al een tijd onder druk. Toch hebben wetenschappelijke studies allang aangetoond dat de waarde van duurzame woningen en kantoren hoger is dan van vergelijkbare, minder zuinige panden. Dit inzicht is echter nog steeds maar mondjesmaat doorgedrongen in de taxatiewaarde van (duurzaam) vastgoed - waardoor de financierbaarheid van vergaande verduurzaming ervan een knelpunt dreigt te blijven. Volkomen ten onrechte, want bijkomend voordeel van energieproducerende gebouwen is dat deze meer cash flow genereren, en daarmee dus uitstekend financierbaar blijken.
 
Om niet vast te lopen in de verlammende effecten van deze welles-nietes waardediscussie - én om het besparingspotentieel optimaal te benutten en zichtbaar te maken, hebben wij een paar jaar geleden het 'green lease'-concept geïntroduceerd. Hierbij wordt de toekomstige besparing op energiekosten van een gebouw benut om de verduurzaming van dat gebouw te financieren. Een beproefd concept inmiddels en de besparing is substantieel. Bestaande panden konden door duurzame renovatie van energielabel G naar A+ worden gebracht. De volgende stap is dat het energieverbruik in zulke panden lager is dan wat het gebouw zelf kan genereren, en daarmee schuift dit vastgoed op in de richting van energiebedrijf. Het concept is in essentie kinderlijk eenvoudig en een logische stap om het energiegebruik en de CO2-uitstoot terug te dringen. De eigenaar van of belegger in vastgoed heeft daar immers alle belang bij, omdat zo de gebruikskosten omlaag gaan en de cash flow verhoogd wordt. Bij een traditioneel energiebedrijf neemt de omzet juist af als er energie bespaard wordt, en daarom is het onlogisch en getuigt het van weinig realiteitszin een reductiedoelstelling bij energiebedrijven neer te leggen.
 
De vastgoedwereld heeft als doelstelling om in 2020 uitsluitend nog energieneutraal te bouwen. Dat is mooi, maar het is niet genoeg. Met alleen méér isolatie, efficiëntere warmte/koude opslag of méér zonnepanelen komen we er niet. De recente politieke ontwikkelingen maken nog eens duidelijk waarom het nodig is een stap verder te gaan en te streven naar energieproducerend vastgoed. Dat is goed voor de politieke onafhankelijkheid van Europa, goed voor het klimaat en goed voor de vastgoedeigenaar. Decentrale en duurzame energieopwekking op gebouwniveau is de toekomst.
 
Guus Berkhout
Fondsmanager Triodos Vastgoedfonds

Dit is de integrale tekst van een ingezonden stuk dat in licht aangepaste vorm is geplaatst in het Financieele Dagblad van zaterdag 14 juni, Opinie & Dialoog, p.13.