Door Jeroen Pels

Hoe we op een verantwoorde manier de huizenmarkt kunnen verduurzamen

Column

Toezichthouders AFM en DNB maken zich zorgen over extra leenruimte voor het energiezuinig maken van woningen. “Dat is begrijpelijk. Maar als leennormen meer rekening zouden houden met de energieprestaties van de woning, voorkomen we overkreditering en bevorderen we de noodzakelijk woningverduurzaming”, zegt bankier en klimaatonderhandelaar Jeroen Pels.

Om te voorkomen dat iemand te veel leent voor een woning en dus mogelijk in de financiële problemen raakt, berekent de bank de maximale lening. Dit wordt gebaseerd op de betaalbaarheid van de hypotheeklasten op basis van het inkomen in verhouding tot genormeerde minimale kosten voor levensonderhoud. Wie energiebesparende maatregelen treft kan tot maximaal 106% van de waarde van zijn woning lenen.

Toezichthouders maken zich zorgen over extra leenruimte ten behoeve van verduurzaming. Dat staat op 2 november in de Volkskrant. De toezichthouders zijn niet per se tegen duurzaamheidsleningen, maar willen meer zekerheid over de besparing die dit in de portemonnee oplevert. Maatregelen als isoleren en slim opwekken verdienen zich doorgaans in een aantal jaar terug. Voor een warmtepomp geldt dat helaas nog niet.

Waar duurzame woningen zorgen voor meer comfort, betere gezondheid en energiebesparing, vormen niet-duurzame woningen op termijn juist een financieel risico
Jeroen Pels

Het is logisch dat toezichthouders wijzen op het risico van overkreditering. We wonen immers in een land waar de hypotheekschuld toch al torenhoog is, en we maar langzaam ‘afkicken’ van de hypotheekrenteaftrek. Door recente prijsontwikkelingen en verhitting van de woningmarkt lenen kopers vaak maximaal. Mede door de extreem lage rente zijn veel huizenprijzen terug op het hoge niveau van voor de huizencrisis die tien jaar geleden door de val van Lehman Brothers werd ingeluid.

Tegelijkertijd mogen wetgever en toezichthouders hun ogen niet sluiten voor de groeiende impact van de energietransitie op de courantheid en waardeontwikkeling van miljoenen huizen. Waar duurzame woningen zorgen voor meer comfort, betere gezondheid en energiebesparing, vormen niet-duurzame woningen op termijn juist een financieel risico. Ergo: het onderpand daalt in waarde en tegelijkertijd blijven de energielasten hoog. Juist vanuit dit risicoperspectief moet een bank, gesteund door de wet en toezichthouders, de leenruimte voor verduurzaming willen faciliteren.

Hoogte van hypotheek moet rekening houden met energielasten

Maar hoe krijgen we dit voor elkaar? Hoe kunnen we op een maatschappelijk en economisch verstandige manier leenruimte voor de noodzakelijke verduurzaming van woningen creëren? Op dit moment bepaalt het NIBUD genormeerde lasten per type gezin en woning. Op basis daarvan wordt bepaald wat een particulier verantwoord kan ‘verwonen’. Deze gestandaardiseerde aanpak snijdt hout waar het gaat om kosten als mobiliteit, abonnementen en gezondheidszorg. Het is immers ondoenlijk om per klant na te gaan wat de individuele exacte maandlasten zijn per kostenpost.

 

De CV pelletketel verbrandt speciale pelletkorrels op meest efficiënte manier met minimale uitstoot
De leenruimte voor verduurzaming van je woning moet omhoog, zegt Jeroen Pels. Een woning wordt namelijk veel meer waard: er is meer comfort, het woont gezonder en je bespaart energie.

Anders is het als het gaat om het energieverbruik, dat onlosmakelijk verbonden is aan de kwaliteit van het onderpand. Voor de leennormen wonen we nu allemaal in een C-label woning. Dat is gek. Stel dat ik volgens de normen 1.200 euro per maand aan mijn hypotheek mag uitgeven, dan maakt het nu niet uit of ik maandelijks een energierekening van 100 of van 300 euro krijg. Terwijl mijn hypotheeklasten toch echt uit dezelfde portemonnee komen als mijn energielasten.

Een oplossing ligt in een aanpassing van de woonlasten-redenatie. De nieuwe norm zou moeten zijn dat ik 1.200 euro per maand mag besteden aan hypotheek, ‘inclusief’ energielasten. Als mijn energierekening 150 euro per maand bedraagt, moet de norm voor hypotheeklasten naar 1.050 euro worden verlaagd. Leen ik voor een woning met een energierekening van 50 euro – al dan niet na een verbouwing – dan zou ik maximaal 1.150 euro per maand mogen besteden aan de hypotheek. Op die manier loont verduurzamen. Niet alleen in de vorm van lagere energielasten maar ook in een hogere waardering van de woning.

Het kan niet zo zijn dat de lage inkomens straks de rekening krijgen van het Klimaatakkoord
Jeroen Pels

Daar staat wel tegenover dat de markt huizen met een slecht energielabel zal gaan afwaarderen; de ‘Brown Discount’. Deze woningen worden vaak bewoond door mensen uit de lagere inkomenscategorieën. Het kan niet zo zijn dat de lage inkomens straks de rekening krijgen van het Klimaatakkoord. Daarom moet het kabinet tevens verantwoorde financieringsoplossingen, zoals de gebouwgebonden financiering (een lening die vastzit aan de woning), wettelijk mogelijk maken en fiscaal stimuleren. Dit maakt het verduurzamen van de woning bereikbaar voor iedereen.

Kortom, de wijze waarop we naar de betaalbaarheid van woonlasten kijken moet veranderen. Enerzijds om de verduurzaming van de Nederlandse woningmarkt te versnellen. Anderzijds om bewoners van een energie-onzuinige woning te behoeden voor een tophypotheek met hoge maandlasten op een moeilijk te verkopenonderpand. Die les hebben we hopelijk toch wel geleerd.

Jeroen Pels is Manager Hypotheken bij Triodos Bank en onderhandelt mee over het Klimaatakkoord

Triodos Bank koppelt de hypotheekrente aan het energielabel van de woning: hoe beter het label, hoe lager de rente. Hiermee willen we huizenbezitters stimuleren hun woning te verduurzamen. Wil je meer lezen over hoe je dat doet?

> Lees dan onze verhalen over duurzaam wonen

Blijf op de hoogte van al het nieuws over Triodos Bank

Ontvang onze nieuwsbrief in uw inbox

Schrijf u in

Gerelateerde artikelen